Por Luis Bravo-Moncayo – Docente Ingeniería en Sonido y Acústica
Supongamos lo siguiente: al elegir la compra de una vivienda tenemos dos opciones de idénticas características (superficie, habitaciones, amenidades, acabados, antigüedad) con la única diferencia que una colinda con una avenida transitada y la otra se encuentra varios metros alejada de la concurrida vía. ¿Por cuál pagaríamos más? La primera opción implica, entre otras cosas, una mayor exposición al ruido de tráfico; mientras que la segunda, tranquilidad. Cabe acotar que esta suposición no está restringida al precio del inmueble, es decir que disponemos de los recursos para adquirir cualquiera de las dos opciones.
Frente a esta disyuntiva “céteris páribus”, es lógico elegir aquella opción que brinda una mayor utilidad, mejor calidad ambiental, menor contaminación acústica. Así lo demuestran diversos estudios en países desarrollados en los que la planificación urbana, la gestión del transporte, el mercado inmobiliario y la consciencia ciudadana, se conjugan a favor de la evidente y racional elección. Pero ¿ocurre lo mismo en nuestras bulliciosas ciudades?
Esta interrogante fue planteada por un grupo de investigadores de la Universidad de Las Américas, que vincularon el catastro predial urbano de Quito con los resultados de la exposición al ruido de tráfico en las edificaciones de la ciudad, obtenidos a partir de un mapeo acústico. La extensa base de datos contiene además del avalúo y las características estructurales de las propiedades, las distancias más próximas a paradas del transporte público, establecimientos educativos, de salud, y parques o áreas verdes públicas, así como también aspectos vinculados a la inseguridad del sector (robos de vehículos, locales o viviendas).
Una característica relevante del mercado inmobiliario nacional tiene relación con que, desde hace varios años, el avalúo catastral refleja el precio de mercado de las propiedades, para así optimizar los procesos de tributación predial. Esta información fue validada mediante un muestreo aleatorio en distintos sectores, en los que se comparó el avalúo con el precio de la vivienda publicado en plataformas inmobiliarias.
Para configurar un modelo que relacione el avalúo predial con la exposición al ruido, se definió un instrumento con el cual se pueda garantizar que el resto de los atributos se mantengan relativamente constantes. Esto se logró identificando las propiedades dentro del uso de suelo “múltiple” (vinculado a las calles y avenidas de mayor demanda vehicular) y aquellas que colindan unos cuantos metros (20m – 50m) por fuera del uso de suelo mencionado. Así, las viviendas cercanas a las vías transitadas se exponen a más ruido, mientras que las alejadas mantienen “similares características” pero menor intensidad sonora, minimizando sesgos espaciales y errores en la estimación.
Los resultados muestran una relación no significativa entre el avalúo y la contaminación acústica, donde un incremento de 1 decibel representa una reducción de 0.03% en la media del precio de las propiedades más próximas a las zonas ruidosas. Difieren de aquellos obtenidos en otros escenarios donde se evidencia una reducción del precio entre 0.1% y 4% debido al incremento de 1 decibel en la exposición al ruido.
Una interpretación de los resultados -que reflejan unas particularidades sociales, económicas y culturales- puede asociarse a que los ciudadanos no somos del todo conscientes de los riesgos del ruido sobre la salud, y de la calidad ambiental del lugar en el que vivimos. Desde la perspectiva de la política pública, conviene priorizar los problemas del transporte público y la gestión del tráfico y la movilidad, que sin lugar a duda también reducen el impacto de la contaminación auditiva urbana. Además, representa una oportunidad para el sector inmobiliario, que puede mejorar el aislamiento acústico en las construcciones y ofrecer productos atractivos, funcionales, y confortables.
